กฎหมายเกี่ยวกับการซื้อขายบ้าน

ในชีวิตประจำวันของเราแต่ละคนนั้น ต้องทำสัญญากันวันละหลาย ๆ ครั้ง ในบาง ครั้งเราเองอาจจะไม่รู้สึกว่าเป็นการทำสัญญา เพราะเป็นไปใน ได้แก่ สัญญา ซื้อขาย เพียงแค่เราตื่นขึ้นมา เราอาจต้องทำสัญญาซื้อยาสีฟัน แปรงสี ฟัน ต้องทำสัญญาซื้อข้าวรับประทานหรือซื้อเครื่องดื่ม แม้แต่โค้กแก้ว เดียว ก็ถือว่าเราได้ทำสัญญาซื้อขายแล้ว ดังนั้น เราจะเห็นได้ว่า การซื้อขาย ที่ ทำกันโดยปกติทั่วไปดังที่ได้ยกตัวอย่างมานั้นไม่ได้มีปัญหา หรือความ สลับ ซับซ้อนอะไรมากมายจนจะทำให้เราต้องนึกถึงกฎหมายในเรื่องของสัญญา ซื้อ ขาย แต่เนื่องจากการซื้อขายทรัพย์สินบางอย่างในปัจจุบัน อาจเป็น ทรัพย์สิน ที่มีราคาค่างวด หรือมีความสำคัญต่อชีวิตของเราอย่างมาก กฎหมาย จึง กำหนดวิธีการในการซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าวไว้เป็นพิเศษว่า สัญญาซื้อ ขาย ทรัพย์สินดังกล่าวนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้า หน้าที่เพื่อที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายจะได้คิดไตร่ตรองให้รอบคอบก่อนที่จะทำ การ ซื้อขายกันให้เสร็จสิ้นไป และเพื่อที่จะได้มีหลักฐานในการซื้อขายกัน อย่างชัด เจน ตลอดทั้งการที่จะรู้แน่นอนว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สินดังกล่าว นั้น การ ซื้อขายทรัพย์สินเหล่านี้ก็เช่น การซื้อขายบ้านและที่ดินที่เราใช้ อยู่อาศัย เป็นต้น

ดังนั้น เราจึงควรทำความเข้าใจหลักเกณฑ์ในการซื้อขายทรัพย์สิน ประเภทต่าง ๆ ไว้บ้าง เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นได้

สำหรับสัญญาซื้อขายนั้น ก็คือสัญญาที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ สินให้ แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย

การโอนกรรมสิทธิ์ หมายถึง การโอนความเป็นเจ้าของในทรัพย์สิน ที่ซื้อขายนั้น ไปให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ซื้อเมื่อได้เป็นเจ้าของก็สามารถที่จะใช้ ได้ รับ ประโยชน์ หรือจะขายต่อไปอย่างไรก็ได้

สำหรับเรื่องราคาทรัพย์สิน จะชำระเมื่อไรนั้นเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อผู้ขาย จะ ต้องตกลงกัน ถ้าตกลงกันให้ชำระราคาทันทีก็เป็นการซื้อขายเงินสด ถ้า ตกลงกัน ชำระราคาในภายหลังในเวลาใดเวลาหนึ่งเพียงครั้งเดียวตามที่ตกลง กันก็เป็นการ ซื้อขายเงินเชื่อ แต่ถ้าตกลงผ่อนชำระให้กันเป็นครั้งคราวก็เป็น การซื้อขาย เงินผ่อน สำหรับการซื้อขายเงินผ่อนนั้นเป็นที่นิยมมากในปัจจุบัน เนื่องจาก ความต้องการในทางวัตถุมีมาก แต่รายได้มีน้อยไม่เพียงพอที่จะซื้อ สิ่งอำนวย ความสะดวกได้ทันทีหลาย ๆ อย่าง เช่น โทรทัศน์ วิทยุ ตู้เย็น วิดีโอ ก็เลย นิยมที่จะซื้อเงินผ่อน

อย่างไรก็ตาม โดยปกติในการทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินนั้นทันทีที่ ทำ สัญญา กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินชิ้นนั้นก็จะโอนไปยังผู้ซื้อทันที แม้ว่าจะ ยัง ไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินชิ้นนั้นให้ผู้ซื้อหรือแม้ผู้ซื้อจะยังไม่ได้ชำระ เงินค่าทรัพย์ สินนั้นก็ตาม ผู้ซื้อก็ได้ความเป็นเจ้าของไปแล้ว ยกเว้นแต่ใน กรณีของการ ซื้อเงินผ่อนนั้น ผู้ซื้อและผู้ขายอาจจะตกลงกันว่าเมื่อ ผ่อน ชำระเงินกันเสร็จ แล้ว กรรมสิทธิ์ค่อยโอนไปเช่นนี้ก็ทำได้ แต่เนื่อง จากการซื้อเงินผ่อนนี้ ผู้ซื้อ มักได้ทรัพย์สินนั้นไปใช้ก่อน แล้ว ค่อย ๆ ผ่อนใช้ราคาของทรัพย์สินที่จะต้อง จ่ายจึงมักจะรวมดอกเบี้ยไปด้วย ทำ ให้ผู้ซื้อซื้อทรัพย์นั้นในราคาที่แพงกว่า ท้องตลาดหรือเมื่อซื้อเป็น เงิน ดังนั้น หากผู้ซื้อไม่ลำบากจนเกินไปใน การซื้อเป็นเงินสดแล้ว ก็ควรจะ ซื้อเป็นเงินสด จะได้ประหยัดไม่ต้องซื้อของ แพง

1. หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาซื้อขาย

(1) ต้องมีบุคคล คือ ตัวผู้ซื้อและตัวผู้ขาย ซึ่งทั้งสองคนนั้นจะ ต้องมี ความคิด สติปัญญาพอสมควรที่จะตัดสินใจทำสัญญากันได้เอง ซึ่งก็ คือต้องเป็น คนบรรลุนิติภาวะโดยปกติก็คือ มีอายุ ๒๐ ปีบริบูรณ์

(2) ผู้ซื้อต้องมีความต้องการที่จะซื้อและผู้ขายต้องมีความต้องการ ที่จะขาย ทรัพย์สินสิ่งนั้นจริง ๆ โดยทั้งสองฝ่ายได้แสดงความต้องการของตน ให้อีกฝ่าย หนึ่งรู้ด้วย

(3) ผู้ซื้อและผู้ขายต้องมีเป้าหมายในการทำสัญญาซื้อขาย ซึ่งก็คือ ผู้ซื้อ มีเป้าหมายที่จะได้กรรมสิทธิ์หรือความเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ส่วนผู้ ขาย ก็มีเป้าหมายที่จะได้เงินหรือราคาของทรัพย์สินนั้น และเป้าหมายของทั้ง สอง ฝ่ายนี้จะต้องไม่มีกฎหมายห้ามไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรม อันดีของ ประชาชน และต้องเป็นเป้าหมายที่อาจจะเกิดขึ้นได้ด้วย ตัวอย่าง แดงทำสัญญา ซื้อเฮโรอีนจากดำ สัญญาซื้อขายนี้บังคับกันไม่ได้ เพราะการ ซื้อขายเฮโรอีน มีเป้าหมายที่ผิดกฎหมาย หรือเขียวทำสัญญาซื้อบ้านจาก เหลืองเพื่อทำเป็นซ่อง โสเภณี สัญญาซื้อขายนี้ก็บังคับไม่ได้เพราะเป็นเป้าหมาย ขัดต่อความสงบเรียบ ร้อยของประชาชน หรือขาวทำสัญญาขายเด็กหญิงฟ้า ซึ่งเป็นบุตรสาวให้กับน้ำเงิน สัญญาซื้อขายนี้ก็บังคับไม่ได้ เพราะมีเป้าหมาย ขัดต่อศีลธรรมอันดีของ ประชาชน

(4) ผู้ขายต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ เราต้องเข้าใจด้วยว่าการ โอน กรรมสิทธิ์นี้ ตัวกรรมสิทธิ์เป็นสิ่งที่ไม่มีตัวตนแต่เป็นสิ่งที่กฎหมาย สมมติ ขึ้น การโอนกรรมสิทธิ์จึงอาจจะเกิดขึ้น แม้ว่าผู้ซื้อจะยังไม่ได้รับ มอบทรัพย์ ไปไว้ใช้สอยหรือไปไว้ในความครอบครองก็ตาม

(5) ผู้ซื้อต้องตกลงว่าจะชำระราคาทรัพย์สินนั้นให้กับผู้ขาย ในกรณี นี้ เพียงแต่ตกลงว่าจะชำระก็พอแล้ว ยังไม่จำเป็นต้องมีการชำระกันจริง ๆ ก็ได้

2. วิธีการในการทำสัญญาซื้อขาย

(1) วิธีการในการทำสัญญาซื้อขายโดยปกติ คือการที่ผู้ซื้อและผู้ขาย ต่างได้ แสดงความจำนงว่าต้องการซื้อขายทรัพย์สินสิ่งใดสิ่งหนึ่ง ซึ่งการ แสดงความ จำนงนั้นอาจจะทำโดยปากเปล่าก็ได้ หรือทำเป็นลายลักษณ์อักษร ก็ได้ หรือโดย วิธีการอย่างอื่นก็ได้ และสำหรับตัวทรัพย์สินที่จะซื้อขายกัน โดยวิธีนี้ ได้ คือ สังหาริมทรัพย์ธรรมดา ซึ่งก็คือทรัพย์ที่สามารถจะโยกย้าย เคลื่อน ที่จากที่หนึ่งไปยังอีกที่หนึ่งได้ เช่น โทรทัศน์ พัดลม โต๊ะ เก้าฮี้ รถ ยนต์ ปากกา ดินสอ ไม้บรรทัด เป็นต้น สำหรับการซื้อขายทรัพย์สิน ประเภท นี้ เมื่อไม่ต้องทำตามวิธีการเฉพาะอะไร ฉะนั้น เมื่อมีการตกลง ซื้อขายกัน แล้วกรรมสิทธิ์โอนไปทันที และการเกิดสัญญาซื้อขายยังเป็นการ ก่อให้เกิด ” หนี้”ที่ฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องชำระให้แก่กันอีกด้วย

(2) วิธีการเฉพาะที่กฎหมายกำหนดไว้ให้ผู้ซื้อผู้ขายต้องทำ และถ้าไม่ทำตาม ที่กฎหมายกำหนดไว้แล้ว สัญญาซื้อขายนั้นแม้จะได้ตกลงว่าจะ ซื้อจะขายก็ไม่ อาจบังคับกันได้ เพราะกฎหมายถือว่าเสียเปล่าหรือเป็นโมฆะ คือ ใช้ไม่ได้นั่น เอง

วิธีการเฉพาะดังกล่าวนี้คือ การทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้า หน้าที่ ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้สำหรับทรัพย์สินบางประเภท คือ อสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ชนิพิเศษ ซึ่งขออธิบายให้เข้าใจดังนี้
(ก) อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ ได้แก่

1) ที่ดิน

2) ทรัพย์สินที่ติดกับที่ดินในลักษณะตรึงตราแน่นหนาถาวร เช่น บ้านเรือน ตึก แถว อาคารสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งตรึงตรากับที่ดินอย่างถาวร ไม้ยืน ต้น เป็นต้น

3) ทรัพย์สินซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน เช่น แม่น้ำ ลำ-คลอง แร่ธาตุ กรวด ทราย เป็นต้น

4) สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เช่น ภาระ- จำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน และสิทธิจำนอง เป็นต้น

(ข) สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ได้แก่

1) เรือกำปั่น หรือเรือมีระวางตั้งแต่ ๖ ตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์มีระวางตั้งแต่ ๕ ตันขึ้นไป

2) แพ หมายความเฉพาะแต่แพที่เป็นที่อยู่อาศัยของคน

3) สัตว์พาหนะ หมายความถึงสัตว์ที่ใช้ในการขับขี่ลากเข็ญ และบรรทุก ซึ่ง สัตว์เหล่านี้ต้องทำตั๋วรูปพรรณแล้ว ได้แก่ ม้า ช้าง โค กระบือ

สำหรับสถานที่รับจดทะเบียนตามประเภทของทรัพย์ คือ

1. ที่ดิน

(ก) ถ้าเป็นที่ดินที่มีโฉนด ต้องไปขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขา

(ข) ถ้าเป็นที่ดินมีหนังสือสำคัญอย่างอื่น เช่น น.ส.๓ ต้องไปขอ จดทะเบียนต่อนายอำเภอ ณ ที่ว่าการอำเภอ

(ค) ถ้าเป็นการจดทะเบียนเกี่ยวกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่าง อื่น เช่น จดทะเบียนเช่าอาคารบ้านเรือน ต้องไปขอจดทะเบียนต่อนายอำเภอ ณ ที่ ว่าการอำเภอ แต่ถ้าจดทะเบียนโรงเรือนรวมกับที่ดินมีโฉนด ต้องไป ขอจดทะเบียน ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือถ้าจดทะเบียนรวมกับที่ดินที่มี น.ส.๓ ก็ต้อง ไปขอจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดิน สาขาด้วยเช่นกัน

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามความดังกล่าว สำหรับที่ดิน มีโฉนด หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงาน เจ้า หน้าที่ ณ กรมที่ดิน เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวดำเนินการ จด ทะเบียนให้ก็ได้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการ รังวัด

2. เรือ การจดทะเบียน การเปลี่ยนใบอนุญาต และการเปลี่ยนชื่อ เจ้าของเรือต้องทำต่อนายทะเบียน ณ กรมเจ้าท่า

3. แพ ต้องจดทะเบียนต่อนายอำเภอ ณ ที่ว่าการอำเภอ หรือเขต

4. สัตว์พาหนะ ต้องจดทะเบียนต่อนายอำเภอ หรือผู้ที่ได้รับมอบ หมายจากรัฐมนตรีผู้รักษาการ ณ ที่ว่าการอำเภอ

5. สาระสำคัญของสัญญาซื้อขาย

(ก) ต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขาย

3. ปัญหาว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นโอนไปเมื่อไร

หลักการ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่เมื่อได้ตกลง ทำสัญญาซื้อขายกัน

ข้อยกเว้น : กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นยังไม่โอนไป ในกรณีดังต่อไปนี้

1) สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีเงื่อนไขหรือเงื่อนของเวลา ซึ่ง กรรมสิทธิ์จะโอนก็ต่อเมื่อเกิดเงื่อนไขหรือถึงกำหนดเงื่อนเวลา

สำหรับสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขนั้น หมายถึงการที่ผู้ซื้อผู้ขาย ตกลง กันเอาเหตุการณ์ในอนาคตที่ไม่แน่นอนบางอย่างมากำหนดไว้ว่า ถ้า เหตุการณ์ นั้นเกิด กรรมสิทธิ์ก็โอน เพราะฉะนั้นกรรมสิทธิ์จึงยังไม่โอนจน กว่า เหตุการณ์นั้นจะเกิด ตัวอย่างเช่น จ้อยตกลงซื้อเครื่องสีข้าวโดยผ่อน ใช้เงินกับด้วง โดยมีข้อตกลงกันว่าเครื่องสีข้าวยังเป็นขงด้วงอยู่จนกว่าจะ ใช้เงินเสร็จ เช่นนี้ตราบใดที่จ้อยยังไม่ใช้เงินจนครบจำนวนก็จะไม่ได้ กรรมสิทธิ์ในเครื่องสีข้าวนั้น

ส่วนสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนเวลานั้น หมายถึง การที่ผู้ซื้อผู้ขาย ตกลงกัน ให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นโอนไปเมื่อถึงเวลาใดเวลาหนึ่ง ซึ่ง ได้กำหนดไว้ ตัวอย่างเช่น นายดำขายข้าวให้นายขาว แต่ตกลงกันว่า ให้ กรรมสิทธิ์ในข้าวนั้นโอนไปยังนายขาวเมื่อถึงสิ้นเดือนสิงหาคม เช่นนี้ ตราบใด ที่ยังไม่ถึงสิ้นเดือนสิงหาคม กรรมสิทธิ์ในข้าวนั้นก็ยังไม่โอนไปยัง นายขาว

2) สัญญาซื้อขายทรัพย์ที่ยังไม่เป็นทรัพย์เฉพาะสิ่ง หมายถึง สัญญาซื้อขาย ทรัพย์ที่ยังไม่ได้กำหนดประเภทหรือจำนวนไว้แน่นอนว่าอันไหน สิ่งไหน ตัว ไหน ในกรณีเช่นนี้กรรมสิทธิ์จะโอนก็ต่อเมื่อได้ทำให้เป็นทรัพย์ เฉพาะสิ่ง แล้ว โดยการนับ ชั่ง ตวง วัด หรือคัดเลือกทรัพย์ เพื่อให้เกิด ความแน่นอน ว่า ชิ้นไหน อันไหน ตัวไหน หรือจำนวนไหน ตัวอย่างเช่น ตกลงซื้อ มะพร้าว ๕๐ ลูก ซึ่งรวมอยู่ในกองใหญ่ กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนจน กว่าจะเลือก มะพร้าว ๕๐ ลูกนั้นออกมาจากกองก่อน

3) สัญญาซื้อขายทรัพย์เฉพาะสิ่งที่ยังต้องดำเนินการบางอย่าง เพื่อให้รู้ ราคาแน่นอน ในกรณีนี้กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้มีการกระทำ เพื่อให้ รู้ราคานั้นก่อน ตัวอย่างเช่น ซื้อมะพร้าวทั้งกองในราคาลูกละ ๑ บาท ความ จริงมะพร้าวทั้งกองนั้นก็เป็นทรัพย์เฉพาะสิ่งแล้ว เพียงแต่ยังไม่ทราบ ว่า มะพร้าวทั้งกองนั้นมีกี่ลูกเพื่อที่จะคำนวณราคาเท่านั้น เพราะฉะนั้นจะ ต้องรู้ ก่อนว่ามะพร้าวกองนั้นมีกี่ลูก กรรมสิทธิ์จึงจะโอน

4) การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ กรรมสิทธิ์จะโอน ก็ต่อเมื่อมีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เรียบร้อย แล้ว

(ข) ต้องมีการตกลงว่าจะชำระราคา เพียงแต่ตกลงกันว่าจะ ชำระราคาก็เป็นการ เพียงพอแล้ว ยังไม่ต้องชำระราคากันทันที จะตกลงชำระ กันในภายหลัง หลังจาก ที่สัญญาเกิดขึ้นแล้วก็ได้

(ค) บุคคลที่มีสิทธิทำสัญญา ดังได้กล่าวมาในตอนแรกแล้วว่า ทั้งผู้ซื้อและ ผู้ขาย จะต้องเป็นคนบรรลุนิติภาวะ คืออายุ ๒๐ ปีบริบูรณ์ หรือ บรรลุ นิติภาวะโดยการสมรส ถ้าทั้งชายและหญิงต่างมีอายุ ๑๗ ปีบริบูรณ์ แล้ว อย่าง ไรก็ตาม เหตุการณ์ที่เราพบกันอยู่ในชีวิตประจำวัน จะเห็นว่า ผู้เยาว์หรือคน ที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะต่างก็ไปทำสัญญาซื้อขายต่าง ๆ มากมาย เช่น ซื้อ สมุด ดินสอ ยางลบ หรืออาหารกลางวันรับประทานที่โรงเรียน ตรงนี้ปัญหาว่าเขา จะทำได้หรือไม่ คำตอบอยู่ในบทยกเว้นในเรื่องการทำ นิติกรรมของผู้เยาว์ ซึ่ง ในกรณีเหล่านี้ถือว่าสามารถที่จะทำได้ เพราะเป็นการ กระทำที่สมแก่ฐานานุรูป และจำเป็นแก่การดำรงชีพด้วย

สำหรับผู้ซื้อนั้น เมื่อมีคุณสมบัติที่กล่าวข้างต้นก็พอเพียงที่จะเป็นผู้ ซื้อ แล้ว สำหรับผู้ขายนั้นเพียงแต่บรรลุนิติภาวะอย่างเดียวยังไม่พอยังต้อง เป็น ผู้มีสิทธิที่จะขายทรัพย์สินนั้น เพื่อที่ผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์โดย สมบูรณ์ได้อีกด้วย สำหรับผู้ที่ถือว่า ”มีสิทธิที่จะขายทรัพย์สิน “ นั้น ได้แก่

1) เจ้าของกรรมสิทธิ์ หมายถึง ผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่จะ ขายนั่น เอง ซึ่งตามหลักกฎหมายแล้วผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีอำนาจ ในการ จำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สินของตน ซึ่งคำว่า ”จำหน่าย” ในที่นี้หมายถึง การโอน กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าโดยการกระทำใด ๆ ก็ตาม เพราะ ฉะนั้นในเวลา ที่จะทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อก็จะต้องมีความระมัดระวังพิจารณา ดูให้ดีว่าผู้ ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือไม่เพราะถ้าไม่เป็น หากผู้ซื้อทำ การซื้อไปก็ จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ ตามหลักเรื่อง ”ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน” เพราะ ถ้าผู้โอนหรือผู้ขายในกรณีนี้ไม่มีกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนหรือผู้ซื้อก็ ย่อม ไม่มีกรรมสิทธิ์ไปด้วย ตัวอย่างเช่น นายแดงซื้อเรือมาดจากนายดำซึ่ง เป็น เรือมาดที่นายดำขโมยนายขาวมาเมื่อนายดำไม่มีกรรมสิทธิ์ ไปขายให้ นาย แดง นายแดงก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ไปด้วย เพราะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้ จริง ของเรือมาดลำนี้คือนายขาว

2) บุคคลอื่นซึ่งมีสิทธิขายได้ตามกฎหมาย เช่น

2.1) ผู้จัดการมรดก ซึ่งมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะรวบ รวมทรัพย์สินของเจ้ามรดกผู้ตาย เพื่อชำระหนี้ และแบ่งปันให้แก่ทายาท

2.2) ผู้ใช้อำนาจปกครอง ซึ่งมีสิทธิขายอสังหาริมทรัพย์ ของผู้อยู่ในอำนาจ ปกครอง เช่น ของผู้เยาว์ แต่จะขายได้ก็ต่อเมื่อได้รับอนุญาตจากศาลแล้ว

2.3) เจ้าพนักงานขายทอดตลาดบังคับคดี มีสิทธิขาย ทอดตลาดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำสั่งศาล

2.4) เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ มีอำนาจจัดการทรัพย์สิน ของลูกหนี้ผู้ที่ถูก ศาลพิพากษาให้ล้มละลาย และมีอำนาจขายทรัพย์สินของลูกหนี้ผู้ที่ถูกศาล พิพากษาให้ล้มละลายได้

4. หน้าที่และความรับผิดของผู้ขาย

เมื่อสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นแล้ว กล่าวคือเมื่อมีการแสดงเจตนาที่ประสงค์ต้อง ตรงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย (ที่บรรลุนิติภาวะแล้ว) ในทรัพย์สิ่งใด สิ่ง หนึ่ง เพื่อที่ผู้ซื้อจะได้ไปซึ่ง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์และเพื่อที่ผู้ขายจะ ได้รับราคา ของทรัพย์นั้น ดังนี้ เราเรียกว่า สัญญาได้เกิดขึ้นแล้ว และผู้ ขายก็มี”หนี้” หรือ ” หน้าที่ ” ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายต่อไป ถ้า ผู้ขายบิดพริ้ว ให้เกิด ”ความบผิด” ตามมา

สำหรับ ”หนี้” หรือ ”หน้าที่” ของผู้ขายนั้น ได้แก่

(1) การส่งมอบ ผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อด้วย ความสมัคร ใจ ซึ่งจะส่งมอบด้วยวิธีการใด ๆ ก็ได้ ขอเพียงให้ทรัพย์สินนั้น เข้าไปอยู่ ในเงื้อมมือของผู้ซื้อก็พอแล้ว เช่น การส่งมอบหนังสือ อาจใช้วิธี ยื่น ให้ การส่งมอบรถยนต์ อาจใช้วิธีส่งมอบกุญแจก็ได้ แต่ที่สำคัญคือว่าจะ ต้อง ส่งมอบภายในเวลาและ ณ สถานที่ที่ตกลงกันไว้ ถ้าไม่มีการตกลงกัน และทรัพย์ ที่ซื้อขายนั้นเป็นทรัพย์เฉพาะสิ่งแล้ว ตามกฎหมายผู้ขายต้องส่งมอบ ณ สถาน ที่ที่ทรัพย์นั้นอยู่ในเวลาที่ทำสัญญาซื้อขาย แต่ถ้าไม่ใช่ทรัพย์เฉพาะ สิ่ง ต้องส่งมอบ ณ ภูมิลำเนาปัจจุบันของผู้ซื้อ

ผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินตามจำนวนที่ตกลงกันไว้ไม่มากเกินไปหรือไม่น้อย เกินไป และต้องไม่นำทรัพย์อื่นมาปะปนด้วย เพราะถ้าส่งมอบ น้อยเกินไปสำหรับ สังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อมีทางเลือก ๒ ทางคือ (ก) ไม่รับ มอบไว้ เลย หรือ (ข) รับมอบไว้ แต่ใช้ราคาน้อยลงตามส่วนของทรัพย์สิน ที่ส่งมอบ แต่ ถ้าส่งมอบมากเกินไปสำหรับสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อมีทาง เลือก ๓ ทางคือ (ก ) อาจจะรับไว้เฉพาะตามจำนวนที่ตกลงกันในสัญญา และส่วนที่เกินก็ไม่รับเลย ได้ (ข) ไม่รับทั้งหมดเลย หรือ (ค) รับไว้ทั้งหมด แต่ ต้องใช้ราคาสำหรับ ส่วนที่รับไว้เกินด้วย ส่วนกรณีที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินตามสัญญาปะปนกับ ทรัพย์สินอื่น ๆ มาด้วย ผู้ซื้อมีทางเลือก ๒ ทางคือ (ก) รับมอบเฉพาะ ทรัพย์สินตามที่ตกลงในสัญญา และไม่รับมอบทรัพย์สิน ส่วนที่ปะปนมา หรือ (ข ) ไม่รับมอบไว้เลยไม่ว่าส่วนที่เป็นไปตามสัญญาหรือ ส่วนที่ปนเข้ามาก็ตาม

แต่ถ้าการส่งมอบทรัพย์สินที่มากเกินไปหรือน้อยเกินไปนั้นเป็นอสัง-หาริม ทรัพย์ ผู้ซื้อมีทางเลือก ๒ ทางคือ (ก) รับมอบเฉพาะทรัพย์ตาม จำนวนที่สัญญา กันไว้ แล้วใช้ราคาตามจำนวนที่รับไว้จริง หรือ (ข) ไม่รับ มอบไว้เสียเลย

(2) ผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ไม่ชำรุดบกพร่อง ซึ่ง ความชำรุดบกพร่องใน ที่นี้หมายถึง ลักษณะที่ทรัพย์สินที่ซื้อขายในตัวของ มันเองมีความชำรุดหรือ มีความบกพร่องอยู่จน เป็นเหตุให้ทรัพย์นั้นราคาตกหรือไม่เหมาะแก่การใช้ ประโยชน์ตามปกติหรือตามสภาพของทรัพย์สินนั้น และความชำรุดหรือความบกพร่อง นี้จะต้องมีอยู่ก่อนหรือในเวลาที่ทำสัญญาซื้อ ขายเท่านั้น ตัวอย่างเช่น นาย เขียวซื้อแจกันจากนายเหลืองหนึ่งใบ ในราคา ๕๐ บาท ปรากฏว่าก่อนส่งมอบหรือ ขณะส่งมอบนั้นแจกันเกิดร้าวขึ้นมา นายเหลืองผู้ขายก็จะต้องรับผิดไม่ว่าจะ รู้หรือไม่รู้ว่ามีความชำรุดบกพร่องอยู่ ก็ตาม ยิ่งถ้ารู้หรือเป็นคนทำให้ ทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นชำรุดบกพร่องเองด้วย แล้ว ยิ่งต้องรับผิดเลยที เดียว

อย่างไรก็ตาม ในบางกรณีแม้ทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นจะชำรุดบกพร่อง มาก่อน หรือในขณะที่ซื้อขายกัน ผู้ขายอาจจะไม่ต้องรับผิด ในกรณี

1) ถ้าผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะ ได้รู้ ถ้าเขาใช้ความระมัดระวังตามปกติ ตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อเห็น ทุเรียน เน่าอยู่แล้วในเวลาซื้อขาย หรือผู้ขายเจาะไว้ให้ดู ควรจะดูก็ไม่ ดู กลับ ซื้อไป ผู้ขายก็ไม่ต้องรับผิด
2) ถ้าความชำรุดบกพร่องนั้นได้เห็นอยู่แล้วในเวลาส่งมอบ และผู้ซื้อรับไว้โดยมิได้ทักท้วงประการใด
3) ถ้าผู้ซื้อซื้อทรัพย์สินนั้นจากการขายทอดตลาด เพราะใน การขายทอดตลาดนั้น เป็นการขายที่เป”ดเผยต่อสาธารณะ ผู้ซื้อน่าจะได้มีโอกาสตรวจสอบก่อนแล้ว
4) ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงกันไว้ว่า ผู้ขายไม่ต้องรับผิดใน ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่ซื้อขาย

(3) ผู้ขายมีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ปลอดจากการ ถูกรอนสิทธิ กล่าวคือ เมื่อผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายไปแล้ว ผู้ซื้อจะ ต้องไม่ถูกคนอื่น มารบกวน ขัดสิทธิในการครองทรัพย์สินนั้นโดยปกติสุข ตัวอย่าง เช่น นายแดง ซื้อเรือมาดจากนายดำ ต่อมานายขาวอ้างว่าตนเป็นเจ้าของเรือ มาดที่แท้ จริง เพราะนายดำได้ขโมยเรือมาดของตนไป ดังนี้ ถือว่าเป็นกรณี ที่บุคคลภาย นอกเข้ามาอ้างว่าตนมีสิทธิดีกว่าผู้ซื้อ เท่ากับผู้ซื้อคือนายแดง ถูกรอน สิทธิแล้ว

อย่างไรก็ตาม มีบางกรณีที่ผู้ขายไม่ต้องรับผิดเมื่อผู้ซื้อถูกริดรอนสิทธิ คือ

1) ผู้ซื้อรู้แจ้งอยู่แล้วในเวลาซื้อขายว่าบุคคลภายนอกมีสิทธิดีกว่า เท่ากับสมัครใจยอมรับผลที่จะเกิดขึ้นตามมา

2) ถ้าการริดรอนสิทธิเกิดจากความผิดของผู้ซื้อเอง ในกรณีดังต่อไปนี้ ๒. ๑) เมื่อไม่มีการฟ้องร้องคดีและผู้ขายพิสูจน์ได้ว่าสิทธิของ ผู้ซื้อได้สูญ ไปเพราะผู้ซื้อเอง ตัวอย่างเช่น ผอมซื้อของมาจากอ้วน ต่อมา โอ่งมาบอกว่าของ นั้นเป็นของโอ่ง ผอมก็เชื่อและให้ของนั้นแก่โอ่งไปโดยไม่ถามอ้วน เช่นนี้ อ้วนไม่ต้องรับผิด ๒.๒) เมื่อมีการฟ้องคดี และผู้ซื้อไม่ได้เรียกผู้ขายเข้า มา ในคดี ทั้งผู้ขายยังพิสูจน์ได้ว่าถ้าได้เรียกเข้ามาในคดี คดีฝ่ายผู้ซื้อ จะชนะ ดังนี้ ผู้ขายก็ไม่ต้องรับผิด ๒.๓) เมื่อมีการฟ้องคดี และผู้ขายได้ เข้ามาในคดีแล้ว แต่ศาลยกคำร้องเพราะความผิดของผู้ซื้อเอง เช่นผู้ซื้อขาด นัด (ไม่มาศาลตามเวลาที่ศาลนัดไว้) หรือไม่นำพยานมาสืบ
๓) มีข้อตกลงในสัญญาว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ แต่ข้อตกลงไม่ให้ ผู้ขายต้องรับผิดนี้ไม่คุ้มครองผู้ขาย ถ้าการรอนสิทธิเกิดเพราะความ
ผิดของผู้ขายเอง หรือผู้ขายรู้อยู่แล้วว่ามีการรอนสิทธิแต่ปกป”ดเสีย

5. สิทธิของผู้ซื้อ

เมื่อกล่าวถึง ”หนี้”หรือ ”หน้าที่” ของผู้ขายแล้ว ย่อมต้องมีสิทธิ ของผู้ซื้ออยู่ด้วยซึ่งได้แก่

(1) สิทธิที่จะได้ตรวจตราดูทรัพย์สินที่ผู้ขายส่งมอบ
(2) สิทธิที่จะไม่รับมอบทรัพย์สินจากผู้ขาย เมื่อผู้ขายส่งมอบทรัพย์ สิน นั้นน้อยเกินไป (ขาดตกบกพร่อง) กว่าที่ได้ตกลงกัน หรือมากเกินไป (ล้ำ จำนวน ) กว่าที่ได้ตกลงกัน
(3) สิทธิที่จะเรียกให้ผู้ขายปฏิบัติการชำระหนี้หรือปฏิบัติการชำระหนี้ให้ถูกต้องตรงตามที่ได้ตกลงกันไว้
(4) สิทธิที่จะยึดหน่วงราคา ในกรณีดังต่อไปนี้

(ก) ผู้ซื้อพบเห็นความชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินที่ซื้อ ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะไม่ชำระราคา จนกว่าผู้ขายจะหาประกันอันสมควรให้
(ข) ผู้ซื้อถูกผู้รับจำนองหรือคนที่จะเรียกร้องเอาทรัพย์สินที่ขายนั้น ขู่ ว่าจะฟ้องเป็นคดีหรือมีสาเหตุที่เชื่อได้ว่าจะถูกขู่ ผู้ซื้อจะชำระราคาให้ ต่อเมื่อผู้ขายหาประ กันให้ หรือต่อเมื่อผู้ขายได้แก้ไขให้เป็นที่เรียบร้อย แล้ว
(ค) เมื่อผู้ขายผิดนัดไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้ ผู้ซื้อก็จะยังไม่ชำระราคาจนกว่าผู้ขายจะจัดการส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้

(5) สิทธิในการได้รับการชดใช้ค่าสินไหมทดแทนความเสียหายเมื่อ
ผู้ขายปฏิบัติการชำระหนี้ไม่ถูกต้อง เช่น ส่งมอบทรัพย์ที่ชำรุด บกพร่อง หรือ ทรัพย์ที่บุคคลอื่นมีสิทธิเหนือ ทรัพย์นั้นดีกว่าผู้ซื้อ (ถูก รอนสิทธิ)
(6) สิทธิในการเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายได้อีก ตามหลักทั่วไป

6. หน้าที่และความรับผิดของผู้ซื้อ

ผู้ซื้อมี ”หนี้” หรือ ”หน้าที่”ที่เกิดจากสัญญาซื้อขายเช่นเดียวกับ ผู้ ขาย ซึ่งถ้าผู้ซื้อไม่ปฏิบัติตาม ”หนี้” หรือ ”หน้าที่” ดังกล่าวแล้ว ย่อม ก่อให้เกิด ความรับผิด ตามมาในทำนองเดียวกัน

สำหรับหน้าที่หลักของผู้ซื้อ ได้แก่
(1) หน้าที่ในการรับมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายตามเวลา ตามสถานที่ และด้วยวิธี การตามที่ตกลงกันในสัญญาซื้อขาย เว้นแต่ผู้ซื้อจะมีสิทธิบอกปัด ในกรณีที่ เป็นสังหาริมทรัพย์เมื่อผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้มากเกินไปหรือน้อย เกินไป กว่า ที่ได้ตกลงกัน หรือผู้ขายส่งมอบทรัพย์สิน ตามที่ตกลงกันปะปน กับ ทรัพย์สินอย่างอื่น หรือในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายส่ง มอบ อสังหาริมทรัพย์นั้นมากเกินไปหรือน้อยเกินไปจากที่ได้ตกลงกันไว้
(2) หน้าที่ในการชำระราคาทรัพย์สินที่ซื้อขายตามราคาที่กำหนดไว้ ใน สัญญา หรือตามทางการที่คู่สัญญาเคยประพฤติปฏิบัติต่อกัน แต่ถ้าไม่ได้ กำหนด ราคาไว้เป็นที่แน่นอน
ผู้ซื้อก็ต้องชำระราคาตามสมควร และการชำระ ราคาก็ต้องชำระภายในเวลาที่กำหนด ตามสัญญาด้วย แต่ถ้าหากไม่ได้กำหนด เวลาไว้ ให้ชำระราคาในเวลาเดียวกับเวลา ที่ส่งมอบทรัพย์สินที่
ซื้อขายนั้น
(3) หน้าที่ในการชำระค่าธรรมเนียมในการซื้อขาย หากตกลงกันไว้ ในสัญญาว่าให้ ผู้ซื้อชำระคนเดียวทั้งหมด แต่ถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้ ผู้ซื้อก็มี หน้าที่ต้อง ชำระค่าธรรมเนียมครึ่งหนึ่ง

7. สิทธิของผู้ขาย

เมื่อกล่าวถึง หนี้ หรือ หน้าที่ ของผู้ซื้อแล้ว ย่อมต้องมีสิทธิ ของผู้ขายเคียงคู่มาด้วย ซึ่งได้แก่

(1) สิทธิที่จะยึดหน่วงทรัพย์สินนั้นไว้จนกว่าจะได้รับการชำระราคา จากผู้ ซื้อ ซึ่งการยึดหน่วงจะมีได้ก็ต่อเมื่อ ทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นยังอยู่ใน ความครอบครอง ของผู้ขายเท่านั้น
(2) สิทธิที่จะยึดหน่วงทรัพย์สินนั้นไว้ ในกรณีที่ผู้ซื้อกลายเป็นคน ล้ม ละลายภายหลังการซื้อขาย แต่ก่อนการส่งมอบทรัพย์สิน หรือในกรณีที่ ผู้ซื้อ ล้มละลายอยู่แล้วในเวลาที่ทำการซื้อขายโดยที่ผู้ขายไม่รู้ถึงการล้ม ละลาย นั้นหรือผู้ซื้อทำให้หลักทรัพย์ที่ให้ไว้เป็นประกัน การชำระราคานั้น เสื่อมเสีย หรือลดน้อยถอยลง เช่น นายแสดซื้อตู้จากนายส้มในวัน ที่ ๑ มีนาคม ๒๕๓๖ กำหนดส่งตู้กันในวันที่ ๑๕ มีนาคม ๒๕๓๖ ชำระราคาวัน ที่ ๑๘ มีนาคม ๒๕๓๖ ต่อมาในวันที่ ๗ มีนาคม ๒๕๓๖ นายแสดถูกศาลสั่งให้เป็นคน ล้มละลาย ดังนี้นายส้มไม่ต้องส่งตู้ให้นายแสดในวันที่ ๑๕ มีนาคม ๒๕๓๖
(๓) สิทธิที่จะเรียกให้ผู้ซื้อชำระหนี้ ซึ่งถ้าผู้ซื้อไม่ชำระ ผู้ขายอาจ นำทรัพย์สินที่ยึดหน่วงไว้ออกขายทอดตลาดก็ได้
(๔) สิทธิในการริบมัดจำ (ถ้าได้มีการให้มัดจำกันไว้) และเรียกค่า เสียหาย
(๕) สิทธิในการเลิกสัญญา และเรียกค่าเสียหายได้อีก

8. อายุความในการฟ้องร้อง

เมื่อผู้ขายปฏิบัติการชำระหนี้ หรือปฏิบัติหน้าที่ตามสัญญาซื้อขายไม่ถูก ต้อง ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะฟ้องร้องต่อศาลภายในอายุความตามกรณี ดังต่อไปนี้

(1) ในกรณีที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้มากเกินไปหรือน้อยเกินไปกว่าที่ตกลง กันในสัญญา ผู้ซื้อจะต้องฟ้องร้องภายใน ๑ ปีนับแต่เวลาที่ส่งมอบทรัพย์สิน
(2) ในกรณีที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินที่ชำรุดบกพร่อง ผู้ซื้อจะต้อง ฟ้องร้อง ภายใน ๑ ปี นับแต่เวลาที่พบเห็นความชำรุดบกพร่องนั้น เช่น นาย ดำทำสัญญา ซื้อโทรทัศน์จากนายเหลือง โดยส่งมอบโทรทัศน์กัน ในวันที่ ๕ เมษายน ๒๕๓๖ และ นายดำก็รับมอบไว้แล้ว ต่อมาวันที่ ๒๐ เมษายน ๒๕๓๖ จึงพาช่างมาตรวจสอบ ดู ปรากฏว่าหลอดภาพเสียใช้ไม่ได้ ดังนี้ นายดำก็ต้องฟ้องคดี เพื่อความชำรุด บกพร่องภายในวันที่ ๒๐ เมษายน ๒๕๓๗ การที่ไปต่อว่าทวงถามเรียกค่าเสียหายจาก ผู้ขายไม่ใช่การฟ้องคดี
(3) ในกรณีที่มีการรอนสิทธิ ผู้ซื้อต้องฟ้องร้องภายใน ๓ เดือนนับแต่คำ พิพากษาเดิมถึงที่สุด หรือนับตั้งแต่วันที่มีข้อตกลงยอมความกันหรือ วันที่ ยอมตามบุคคลภายนอก
คำว่า ”คดีเดิม” หมายถึงคดีที่เป็นความกันระหว่างผู้ซื้อกับบุคคล ภาย นอก โดยที่ผู้ซื้อไม่ได้เรียกผู้ขายเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมกับตนในคดีนั้น ด้วย ดังกล่าวมาแล้ว

ตัวอย่าง
(ก) ผู้ซื้อถูกบุคคลภายนอกซึ่งเป็นเจ้าของที่แท้จริงฟ้อง เรียกทรัพย์สิน คืน ผู้ซื้อไม่ได้เรียกผู้ขายเข้ามาในคดี ศาลพิพากษาให้ผู้ซื้อแพ้คดี คดี ถึงที่สุดเมื่อใดผู้ซื้อต้องฟ้องผู้ขายภายใน ๓ เดือน
(ข) ผู้ซื้อซึ่งถูกเจ้าของที่แท้จริงฟ้องเรียกทรัพย์สินคืน ผู้ซื้อทำสัญญา ประนีประนอมยอมความส่งทรัพย์สินคืน เช่นนี้ ผู้ซื้อต้องฟ้อง ผู้ขาย ภาย ใน ๓ เดือนนับแต่วันประนีประนอมยอมความ
(ค) ผู้ซื้อถูกเจ้าของทรัพย์สินเรียกร้อง โดยอ้างว่ามีคน ร้ายลักทรัพย์นั้น มาแล้วก็โอนให้ผู้ซื้อ ผู้ซื้อจึงยอมโอนทรัพย์สินนั้นให้ ก็ต้อง ฟ้องคดีภาย ใน ๓ เดือนนับแต่วันที่ยอมตามข้อเรียกร้องของเจ้าของที่แท้จริง